1夫婦どちらかが売却に同意していない

婦どちらかが家の売却に同意していない時は、強引に売却しない方がよいでしょう。
以下、共有名義と単独名義に分けて詳しく解説していきます。

■　共有名義の資産
共有名義の資産は共有者全員が同意していないと売却・賃貸借などができません。（民法251条、252条）
そのため、夫婦の一方が売却に難色を示している場合は相手を説得する必要があります。
相手が家に思い入れがあったり、取引材料にするために売却を渋ったりすると売却のハードルは高くなるでしょう。

資産を共有名義にする際は、後々トラブルを引き起こさないために次の2点に留意しておきましょう。

注意点1　相続の発生

もし相手に相続が発生すると、家の売却はさらに厄介になります。
例えば相手が離婚後に再婚して、子供が生まれたとします。すると、血縁もなく会ったこともない複数の相続人と物件を共有する可能性が生じます。
こういった場合でも、家の共有者全員の同意がないと売却や賃貸借はできません。
そのため、物件を有効活用できずに処分に困る恐れがあります。

注意点2　自分の持分だけの売却

共有名義であっても、自分の持分だけの売却であれば相手の同意なしに売却可能です。
しかし、この方法はあまりおすすめしません。
家まるごと一軒ではなく限定的な権利の売却であるので、扱いづらい物件として安くしか売れないためです。

自分の持分のみの売却の場合、売値は通常相場の6割ほどになるといわれています。
例えば3,000万円で売れる家で自分の持分が70%であるケースを考えてみましょう。
この時、持分を現金化すると

■相手の同意を得て家丸ごと一軒を売却する場合：3,000万円×0.7＝2,100万円
■自分の持分のみを売却する場合：3,000万円×0.6×0.7＝1260万円

となり、本来売れるはずの金額よりも840万円も損をしてしまいます。

また買取業者に買い取ってもらうと、その業者から配偶者の持分に対して売買の交渉が入ります。業者の交渉が強引であると配偶者との関係がさらにこじれる可能性があります。
すぐに現金が必要でやむを得ない場合以外は、自分の持分のみの売却は選択肢から外した方がよいでしょう。

自分の持分のみの売却のメリット・デメリットは次の通りです。

＜メリット＞
● 相手の同意なしに売却できる
● すぐに現金が手に入る

＜デメリット＞
● 売値が安くなる
● 相手と揉める可能性が高くなる

■　単独名義の資産
自分単独の名義の家である場合は、相手の同意を得なくても売却できます。
ただし、その家が婚姻中に得た収入で建てられた共有財産であれば財産分与の対象となり、財産分与を請求されれば家の売却益も結局は1/2ずつに分けることになります。
同意を得る前に売却したとしても特に金銭的に得をすることはなく、むしろ相手の心証を悪くしてしまうでしょう。
配偶者との関係が悪化して、離婚が調停や裁判まで進んだ場合は逆に不利になってしまうことも考えられます。
円満に離婚したい場合は相手の了承をとってから売却するようにしましょう。

2住宅ローンが残っている

住宅ローンが残っていると、借入先の金融機関には抵当権が設定されている状態です。
そのため住宅ローンを完済するまでは家の売却や名義変更ができません。
抵当権を消滅させるには、住宅ローンの残額を支払い終える必要があります。

同じ住宅ローンが残っている状態でも、アンダーローン（家の市場価値が住宅ローンの残額を上回る状態）とオーバーローン（家の市場価値が住宅ローンの残額を下回る状態）では状況が違います。
アンダーローンであれば家の売却金額で住宅ローンを完済できると期待できますが、オーバーローンであると家を売却しても住宅ローンを完済する目途は立たないからです。

そのため住宅ローンが残っている場合は、まず現状がアンダーローンであるのかオーバーローンであるのかを把握することが重要です。
家の市場価値の算定方法は、不動産鑑定士による鑑定価格や固定資産税評価額、不動産会社の査定額などを参考にして決めます。
各算定方法の特徴は表1.の通りです。

表1. 家の市場価値の算定方法の特徴

家の市場価値の算定方法	特徴
不動産鑑定士による鑑定価格	・地価公示法に基づいた正式な評価額　 ・鑑定費用がかかる（一般的な住宅であれば20万～30万円ほど ）
固定資産税評価額	・固定資産評価基準に基づき市町村により定められた評価額 （不動産鑑定士による鑑定価格の7割ほどが目安） ・毎年4月に届く納税通知書で確認可
不動産会社の査定額	・不動産会社によって異なり精度に欠ける ・査定費用は無料

算定方法について詳しくはこちらをご参照ください。

【不動産の価格相場を調べる5つの方法】
https://www.living-life.co.jp/kodate/sell/column/detail7.php

【不動産一括査定とは？依頼すると本当にお得になるのか？】
https://www.living-life.co.jp/kodate/sell/column/detail5.php

以下、家の売却方法をアンダーローンとオーバーローンのケース別に解説していきます。

■　アンダーローンの場合
アンダーローンの場合は売却益を住宅ローンの残額に充てることを見込んで、殆どの場合は住宅ローンが未完済でも問題なく家を売却できます。まずは借入先の金融機関に、家を売却可能かどうか確認してみましょう。

■　オーバーローンの場合
オーバーローンの場合は売却益を得ても住宅ローンを完済できないので、家の売却はできません。
しかし、それでもどうしても家を売却したい！という時は「住み替えローン」か「任意売却」の選択肢があります。
住み替えローンとは、今まで住んでいた家の住宅ローン残額と新たに住む家の住宅ローンを一本化してまとめて支払うことができるローンです。 住み替えローンであれば、その性質上、オーバーローンであっても家の売却が可能になります。
ただし住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも金利が高く審査も厳しいので、新しい家はローン返済に無理のない範囲の安い物件を選ばなければなりません。
またローンを実行するタイミングの関係で、売却物件の引き渡しと購入物件の引き渡しを同日にする必要があります。

任意売却とは、借入先の金融機関の許可を取り、条件を調整して不動産を売却することです。
売主にとってはあまり条件のよい取引にはならないので、あくまでも最終手段として考えた方がよいでしょう。