1売り先行の失敗例

売り先行の場合は、次のような事例に注意しましょう。

1仮住まいが必要になった
2物件を妥協してしまった
3住み替えローンの審査が通らなかった

1つひとつ詳しく解説していきます。

1 仮住まいが必要になった

売り先行では、今の家の引き渡しと新居の引き渡しの時期が開いてしまう場合、住む場所に困ってしまいます。
その間に仮住まいをすると引っ越し代や敷金・礼金など余計な費用が発生するので、住み替えではできるだけ引き渡しのタイミングが同時になるように調整しましょう。

2 物件を妥協してしまった

今の家の売却先が決まったものの新居候補がまだ見つかっていない場合には、物件を早く決めなければと焦って条件を妥協してしまうケースがあります。しかし、新居に住み始めてから後悔しても、もう住み替えをやり直すことはできません。
借り住まいをするデメリットと比較して、慎重に後悔しない物件を選びましょう。

3 住み替えローンの審査が通らなかった

今住み替えローンとは、今まで住んでいる家の住宅ローン残額と新たに住む家の住宅ローンを一本化してまとめて支払うことができるローン形態です。そのため住み替えローンであれば、今の家がオーバーローン（家の市場価値が住宅ローンの残額を下回り、家を売却しても住宅ローンを完済できない状態）であっても家の売却が可能になります。

ただし住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも審査が厳しく、当てにしていて審査に通らないと予定が全て崩れてしまいます。
金利も高いので、なるべく最終手段として慎重に利用しましょう。

なお、住み替えローンでは「今までの住宅ローンを終える（今の家の抵当権を抹消する）タイミング」と「これからの住宅ローンを始める（新居の抵当権を設定する）タイミング」が同じでなければなりません。
また、今の家がどのくらいで売れるか確定していない状態では住み替えローンの見通しが立たないため利用できません。
従って、住み替えローンを組むには売り先行かつ売却物件の引き渡し日と購入物件の引き渡し日を同日とする売り買い同時進行にする必要があり、スケジュール調整が難しくなります。

売り先行かつ売り買い同時進行の大まかな流れは図3.のようになります。

図3. 売り買い同時進行の流れ

2買い先行の失敗例

買い先行の場合は、次のような事例に注意しましょう。

1今の家が想定よりも安くしか売れずに計画が狂った
2相場よりも高く価格設定をしてしまい、中々物件が売れなかった
3つなぎ融資の審査が通らなかった

1つひとつ詳しく解説していきます。

1 今の家が想定よりも安くしか売れずに計画が狂った

買い先行では、新居購入の資金を今の家の売却益で後から充填するケースが殆どです。
そのため、今の家が想定よりも安くしか売れなかった場合には、負債のリスクが大きくなってしまいます。
資金面で不安がある場合は「捕らぬ狸の皮算用」とならないように、売り先行を選択した方がよいでしょう。

2 相場よりも高く価格設定をしてしまい、中々物件が売れなかった

今の家を売却する際には、不動産鑑定士による鑑定価格や固定資産税評価額、不動産会社の査定額、似た条件の物件の売却実績などから相場価格を算定します。しかし、相場価格をよく把握しておらず強気で価格設定をしたり、算定した相場価格が市場での需要とズレていたりすると中々買主が現れずに物件は売れ残ってしまいます。
新居に住み始めてからも物件が売れないと、2軒分の家の住宅ローンや維持費を支払わなければならないため、重複期間が長引くほど無駄な費用がかかります。　

3 つなぎ融資の審査が通らなかった

つなぎ融資とは、売却益が手に入る前に新居の購入資金が必要となる買い先行において、一時的に購入資金を立て替えてくれる融資です。
融資期間が短く、融資を受けるには「売却益が手に入ったら一括返済しなければならない」という条件があります。
売り先行での住み替えローンと同じく、当てにしていて審査が通らないと新居が買えずに予定が崩れてしまうので気をつけましょう。

3その他の失敗例

その他、意外と見落としやすい失敗例がこちらです。

●家具や家電を新調する予算を考えていなかった

新居に合わせて家具や家電も新しく一式買い替えたくなるものですが、と引っ越し費用としてみていた予算がオーバーすると、新居での生活がキュウキュウに感じてしまうことも。
現在使っている家具や家電でそのまま使えるものはないか、上手な予算の使い方をしたいものです。

住み替えの際はつい取引金額やスケジュール調整に注目してしまい、住み替え後のことは盲点となりがちです。
充実した新生活を送るためには、住み替え後に関しても気を配ることが大切です