はじめに

今の住まいが気に入っているのに、金銭面の問題で手放さなければならなくなった…でもどうしても、思い出深い家から離れたくない。そんな切実な問題に対する一つの解決方法がリースバックです。
リースバックは、持ち家を売ってまとまった資金を手に入れつつ、借家として元の家にそのまま住み続けられる方法です。
元々は不動産会社や金融業者が法人に対して提供していたサービスでしたが、近頃は個人向けのサービスも徐々に増えてきました。そのため「初めて聞いた」「興味はあるけどよく知らない」といった方も多いのではないでしょうか。
この記事ではそういった方のために、「リースバックとは何か」「メリット・デメリットは」「どういう状況で利用すればよいのか」といった疑問に答えていきます。また、契約までの注意点やよくある質問についても丁寧に解説していきます。
家を手放すことは、人生における最大の選択の一つです。この記事を最良の選択ができるように役立てていただければ幸いです。
目次
- リースバックとは
- リースバックのメリット
- 1.まとまった資金を素早く調達できる
- 2.住環境を変えずに済む
- 3.管理費・維持費を抑えられる
- 4.災害時のリスクを軽くでき
- 5.法人の場合、融資に代わる資金調達手段となる
- 6.買戻し可能
- 7.相談や査定は無料
- 8.近隣には名義が変わったことを知られずに手続きできる
- 9.+αのサービスを受けられることもある
- リースバックのデメリット
- 1.名義が変わる
- 2.査定価格が通常相場より安め
- 3.長期間住むと、得られる現金より家賃の総額の方が高くなる可能性がある
- 4.住む期限が決められている
- 5. 住宅ローンがオーバーローンであると利用できない場合がある
- リースバックを検討すべき状況
- 注意点
- Q&A
- まとめ
リースバックとは

そもそも、リースバックとはどういったものなのでしょうか。
リースバックは正式にはセール(sale)&リースバック(lease back)といい、自分の所有している不動産を売り、それを借りるかたちで手元に戻す賃貸借契約付き売却のことです。リースバックを利用すると、持ち家を現金化しつつ同じ家に住み続けることができます。
リースバックの賃貸借契約には次の2種類があります。
■ 普通借家契約・・・契約更新する前提の契約
■ 定期借家契約・・・契約更新しない前提の契約
普通借家契約は、契約期間が終了しても契約を更新することで賃貸期間を延長できます。一回の契約期は一般的に2年間が多く、貸主は正当な事由がないり更新を断ることができません。
定期借家契約は、原則1度限りの契約で、契約期間終了したら退去しなければいけません。契約期間に制限がなく、短くて1年未満から長くて10年以上まケースバイケースです。貸主が承諾しさえすれば再約も可能です。
普通借家契約と定期借家契約の特徴やメリット・デリットを表1. に示します。
特徴 | メリット | デメリット | |
---|---|---|---|
普通借家契約 | ・契約更新が前提 ・契約期間は一般的に2年間% |
・住み続ける期間を 自由に延長できる |
・家賃が高くなる傾向がある |
定期借家契約 | ・基本的に契約更新はなし ・契約期間に制限なし |
・家賃が安め | ・住み続ける期間を 途中で変えられない ・再契約の際には不利な条件を 提示される可能性がある |
普通借家契約は借主側優位で条件を取り決められます。
しかし、退去時期が予め決まっている場合には家賃が安めな定期借家契約の方がお得な場合もあるでしょう。
どちらの条件が自分にとって有利であるのかをよく考えてから契約を結びましょう。
また、リースバックのサービスを提供している業者でもどちらか一方の契約しか扱っていないことがあります。利用したい約を扱っているのか、事前に確認しておいた方がよいでしょう。
リースバックのメリット

リースバックには次のようなメリットがあります。
■ まとまった資金を素早く調達できる
■ 住環境を変えずに済む
■ 管理費・維持費を抑えられる
■ 地震などのダメージを抑えられる
■ 法人の場合、融資に代わる資金調達手段となる
■ 買戻し可能
■ 相談や査定は無料
■ 近隣には名義が変わったことを知られずに手続きできる
■ +αのサービスを受けられることもある
一つひとつ詳しくみていきましょう。
1まとまった資金を素早く調達できる
リースバックを利用すると、まとまった資金を素早く調達することができます。
通常の不動産売買では買主を探したり買主のローン審査の手続きがあったりと、契約に時間がかかります。しかし、リースバックの場合は買主であるリースバック業者が代金を一括で支払うので、そのような手間を省くことができます。従って現金化へのスピードが早く、通常5日~1ヶ月ほどで現金が手に入ります。
2住環境を変えずに済む
リースバックを利用すると、住環境を変えずに済みます。
住み慣れた家に住むことができるので、以下のような新生活へ順応するストレスがなくなります。
■ 住み慣れた家にそのまま住み住み続けられる
■ 通勤経路や子供の学区を現状のままにできる
■ 引っ越しが不要
別の家を探したり、新しい環境になじんだりするのは大変です。しかしリースバックでは今までと同じ家に住めるためこれらの苦労をしないですみます。
通勤先への経路も変わらないので、通勤が不便になることもありません。子供の学区も変えずに今のまま通わせることができるため、現在の学校を気に入っている場合にはリースバックはよい選択肢といえそうです。
費用も時間も手間もかかる引っ越しを面倒と感じる方も多いでしょう。しかしリースバックなら住む家が変わらないので、煩わしい引っ越しを避けられます。
3管理費・維持費を抑えられる
リースバックを利用すると、管理費・維持費を抑えられます。
自分の持ち家である場合、様々な管理維持費がかかります。しかし、リースバックを利用すると家の名義がリースバック業者に移るので、今まで支払っていた管理維持費の負担が軽減されます。
主な管理維持費には次の3種類があります
■ 税金
■ 保険費
■ 修繕費
固定資産税や都市計画税などの税金は、リースバック業者が支払うことになります。
火災保険や地震保険にもリースバック業者が加入します。そのため、災害で損害がでた場合も補償があり安心です。
ただし、家財(家電製品、家具、食器など)に対しては補償されないこともあるので、心配な場合は個人的に家財保険に加入しておきましょう。
修繕費に関しては、契約によって借主負担となる場合があります。契約時に内容をよく確認してください。
持ち家の年間管理維持費の目安は戸建てで30~40万円ほど、マンションで40~50万円ほどです。この支出がなくなるのは大きなメリットといえるでしょう。
4災害時のリスクを軽くできる
リースバックは賃貸であるため、災害時のリスクを軽くできます。
災害で家に損害が出た場合、修繕の費用面は保険で賄えますが、家自体をすぐに元の状態に戻せるわけではありません。被害が大きいと再び快適に住めるようになるまでには時間がかかるでしょう。そんな中、借家であると身軽に動くことができます。
特に日本は世界有数の地震多発国であり、近年各地で多大な被害が発生しているのは記憶に新しいところです。さらに災害には地震だけでなく火災や台風、土砂崩れ、津波などがあり、これら不可避な厄災は急に降りかかってきます。リースバックで借家として住むことは、このような災害のリスク回避として有効でしょう。
5法人の場合、融資に代わる資金調達手段となる
リースバックは、法人の場合、融資に代わる資金調達手段となります。
リースバックには次の3つの利点があります。
主な管理維持費には次の3種類があります
■ 業績に関係なく利用できる
■ 融資より早く資金を調達できる
■ 資金使途を制限されない
融資を受ける際には金融機関からの厳しい審査を通過しなければいけません。業績や信用度、資産状況などによっては断られるケースもあります。その点リースバックの審査は
・家賃の支払い能力があるか
・物件の状態が良好か
・住宅ローンが残っている場合、完済できるか
・共同名義人がいた場合、全員の同意を得ているか
といった程度であるため、業績に関係なく資金を調達できます。また、審査が厳しくないのでその分現金化が早いです。融資では資金使途が決められていますが、リースバックでは特に制限が設けられていません。そのため手に入れた資金を自由に使うことができます。
6買戻し可能
リースバックでは、買戻しが可能です。
ただし計画性のない思いつきで買い戻せるわけではなく、予め買戻す際の条件を定めておかなければなりません。
買戻しには次の2つの方法があります。
■ 再売買予約
■ 買戻し特約
再売買予約では、売買契約を結んだ当事者間で買戻しの条件を設定できます。
法的拘束力は弱く、いずれ資金が貯まったら買い戻したい、確実に買い戻せるかわからないといった場合におすすめです。
買戻し特約とは、売却額や契約費用の代金を返還することで売買契約を解除できる制度です。買戻し時期(最長10年)を決めておき、売買契約と同時に締結しておく必要があります。期限に言及していない場合は5年が期限となるので注意してください。
なお、買戻し価格は売却価格の110~130%ほどが目安になります。
7相談や査定は無料
リースバックでは、近隣に名義が変わったことを知られずに手続きできます。
「住宅ローンの返済が苦しい」というような経済事情をご近所に知られたくない場合でも安心して利用できます。
8近隣には名義が変わったことを知られずに手続きできる
リースバックでは、近隣に名義が変わったことを知られずに手続きできます。
「住宅ローンの返済が苦しい」というような経済事情をご近所に知られたくない場合でも安心して利用できます。
9+αのサービスを受けられることもある
リースバックの中には、+αのサービスが付加されている場合もあります。
+αのサービスには、例えば次のようなものがあります。
■ セキュリティサービス
■ メンテナンスサービス
■ 鍵や水回りトラブル時の駆けつけ
■ 飲食店・ホテル・テーマパークなどの割引 etc.
必要なサービスがあれば利用を検討してみましょう。
リースバックのデメリット

リースバックには次のようなデメリットがあります
■ リースバックには次のようなデメリットがあります
■ 査定価格が通常相場より安め
■ 長期間住むと、得られる現金より家賃の総額の方が高くなる可能性がある
■ 賃貸期間に制限がある場合がある
■ 住宅ローンがオーバーローンであると利用できない場合がある
一つひとつ詳しくみていきましょう。
1名義が変わる
リースバックを利用すると、家の名義がリースバック業者に移ります。
そのため家の所有権がなくなり、資産として相続させることができなくなります。リースバックを検討する際は、トラブルを防ぐためにも相続予定の人物とよく話し合い、双方が納得してから契約しましょう。
2査定価格が通常相場より安め
リースバックでは、査定価格が通常相場より安めになります。
地域によっても異なりますが、リースバックでの査定価格は、一般的な売却での市場価格の70~80%ほどとなります。
それはリースバック業者が、様々な場面で損失を被るリスクを考慮して価格を設定するからです。
リスクには、例えば次のようなものがあります。
売主(借主)が賃貸で住む間 | ・税金や保険料の支払い ・売主(借主)が家賃を滞納する可能性 ・不動産の価値が下落する可能性 |
---|---|
売主(借主)が退去した後 | ・再売却する際にかかる、建物を リフォームしたり取り壊して再建する費用 |
3長期間住むと、得られる現金より家賃の総額の方が高くなる可能性がある
リースバックでは、長期間住むと、得られる現金より家賃の総額の方が高くなる可能性があります。
1ヶ月の家賃相場は、売却価格のおおよそ年額7~13%の金額を月割りして算出します。
例えば、市場価格3,000万円の家をリースバックして70%の売却価格・その10%の月割り家賃だった場合を考えてみましょう。
となるので、月々17.5万円の支払いを続けることになります。
この場合、もし10年(=120ヶ月)以上住むと、家賃が売却で手に入れた2,100万円を超えてしまい、リースバックを選択しない方が得になるという結果になります。
リースバックを利用することで損になってしまうこともあるので、契約前に試算をしておくことが大切です。
4住む期限が決められている
リースバックでは、住む期限が決められている場合があります。
普通借家契約では一般的に2年ごとに契約を更新し、基本的に借主の希望通りに賃貸期間を延長できます。
しかし、定期借家契約では賃貸期間自体には制限がないものの、一度決めた賃貸期間を後から覆せません。そのため賃貸期間は慎重に決める必要があります。
5住宅ローンがオーバーローンであると利用できない場合がある
リースバックは、法人の場合、融資に代わ住宅ローンがオーバーローンであると、リースバックを利用できない場合があります。
オーバーローンとは、住宅の価値よりも住宅ローンの残高の方が多いことをいいます。
またアンダーローンとは逆に、住宅の価値よりも住宅ローンの残高の方が低いことをいいます。
住宅ローンが残っている場合は債権者が抵当権を持っています。家の名義がリースバック業者に移っても、抵当権を抹消しなければ競売にかけられてしまう可能性があります。そのため、リースバックを利用するには住宅ローンを完済できる目途が立っていなければなりません。従って、売却代金で住宅ローンを完済できるアンダーローンならリースバックを利用できますが、オーバーローンの場合は リースバックの利用が難しくなります。
リースバックを検討すべき状況

リースバックは次のような状況において検討すべきです。
■ 老後の資金を確保したい
■ 相続対策をしたい
■ 家へのコストを減らしたい
■ 賃貸期間に制限がある場合がある
■ 法人の業績悪化の場合、事業資金を調達したい
■ 元の家に住みつ住宅ローンなどの借入を返済したい
「年金だけでは老後の生活費が心配」「老人ホームへ入居することになった」などの場合にはリースバックの利用が適しています。
家の売却代金を生活費に充当しつつ家を離れずに暮らせる、あるいは老人ホームへの入居費用を捻出しつつ同居家族は今の家に住み続ける、といったことが可能です。
またリースバックは相続対策としても使えます。家の所有権を手放すので、持ち家が相続税の課税対象から外れるためです。
相続前に既に現金化していれば相続時に分割もしやすくなります。
住宅ローンに追われてカツカツな場合も、リースバックを考慮すべき状況といえます。家を売却した代金を住宅ローンに回すことで、ローンを完済することができます。かつ固定資産税や保険料などの維持費も減らせるので、家にかかる固定費を削減することができます。
法人で業績悪化した時も、リースバックを利用すると資金調達しつつ店舗や事務所を変えずに事業を継続できます。1日(1997.04.01~2024.03.31)の期間に作成された契約書に関しては、印紙税額が軽減されます。
リースバックの流れ

契約までどのような手順で進むのか、準備しておく書類は何か、と不安な方もいらっしゃるでしょう。そこで、取引をスムーズに行うためにリースバックの流れを追ってみましょう。
リースバックの流れは次のようになります。節税対策には主に次のようなものがあります。
一つひとつ詳しくみていきましょう。
1相談
まずは、リースバックのサービスを提供している不動産会社や金融業者に問い合わせをします。
家の面積や間取り、地域、固定資産税額などを聞かれるので、答えられるようにしておきましょう。希望する売却価格や家賃についても確認されることがあります。
2仮査定
仮査定での金額は周辺地域の実績より算出されるため、本査定とはかけ離れるケースも多々あります。あくまで参考程度と捉えましょう。3本査定
業者のスタッフが実際に現地に赴き、家の状態の調査や図面との照合、境界線の確認などを行います。そして、それらの結果を元に正式な査定額や家賃が決定されます。
この時、本査定と並行して行われる賃貸保証会社の審査では家賃の支払い能力があるかをチェックされます。
そのため、次の4種類の書類が必要になります。
<必要な書類>
■ 身分証明書(マイナンバーカード、運転免許証、保険証など)
■ 住民票
■ 固定資産税通知書
■ 収入証明書(源泉徴収票、年金通知書など)
4契約条件のすり合わせ
業者から提示された条件に対してOKがNGかを判断します。
条件に満足できない場合は業者と交渉しましょう。
交渉によっては大きな差が生じることもあるので、後悔のないように交渉してください。
5契約条件のすり合わせ
条件に同意できたら契約に進みます。
契約日までに必要な書類を用意しておきましょう。
契約日に締結する契約は、売買契約と賃貸借契約、場合によっては買戻し特約になります。
契約時には次の4種類の書類が必要になります。
<必要な書類>
■ 身分証明書
■ 実印と印鑑証明書
■ 権利証(登記識別情報通知、登記済証)
■ 収入証明書
その他、住宅ローンが残っている場合はローンの残高証明書、マンションの場合は管理規約など、状況に応じて用意しておいた方がよい書類もあります。
6決済
代金の支払いと共に売買が成立し、家の所有権はリースバック業者に移ります。
また、同時に賃貸が開始されます。
注意点

リースバックの契約に至るまでには、いくつかの注意点があります。
トラブルを未然に防ぐためにも、特に次の3点に気をつけましょう。
■ 業者の選定
■ 契約事項の確認
■ 相続する予定の人物や共同名義人に同意・了承を取っておく
業者を絞り込むときは、今までの実績・得意な地域・得意な物件などを参考にしましょう。
今までの実績とは、過去に請け負った物件の査定価格や家賃がどのくらいだったかということです。
また、不動産会社と金融業者では得意分野も異なってくるので、自宅のある地域や、自宅に似た物件(戸建てかマンションかなど)に強い業者を選ぶようにしてください。
契約事項の確認で絶対に外せないポイントは次の通りです。
- 査定価格・家賃
- 敷金・礼金の要・不要
- 修繕費の負担はどちらか
- 定期借家契約の場合、再契約が可能か、その際の家賃は値上がりしないか
- 買い戻す場合の条件について
これらの契約事項に不利な点があると、後々揉める原因となってしまいます。確認して納得した上で契約を結びましょう。
家を相続する予定の人物に知らせずにリースバックの契約をしてしまうと、相続するはずだった資産がなくなったことで相続人との関係が悪化してしまうことがあります。
共同名義人がいる場合も独断で決めるとトラブルが発生します。
どちらのケースも事前に相手に同意・了承を得てから申し込みましょう。
Q&A

Q固定資産税はどうなりますか?
A
固定資産税は不動産の所有者に課されるため、リースバック業者が負担します。
ただしリースバックを実施した年に限っては、決済日を基準に売主と買主の間で日割り精算がなされます。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して請求されるので、業者が該当金額を売主に支払い、売主が手続きをすることになります。なお、一般的には日割り精算の際、決済日当日分の税額は買主(業者)側の負担となります。
Q賃貸借契約に連帯保証人は必要ですか?
A
連帯保証人は原則的には必要ありません。
通常、リースバック契約時には賃貸保証会社を利用するからです。
ただし次のようなケースで賃貸保証会社から断られた場合は、連帯保証人が必要になります。
■ 家賃を滞納したことがある
■ 収入が安定していない
■ 高齢の方
Qリースバックは土地に対しても利用可能ですか?
A
可能です。
ただし、土地を対象としたリースバックは多くの場合、法人の事業目的で利用されます。建設協力金方式とも呼ばれ、家に対するリースバックとは取引形態も異なるので、一般個人が利用するには不向きです。
土地のリースバックでは、土地オーナーがテナント出店希望者から建設協力金を受け取り、建物を建設します。その後建物をテナント業者に貸し出し、テナント業者への建設協力金の返済とテナント業者から支払われる建物レンタル料を相殺していくかたちとなります。土地のリースバックでは建物の所有者は土地オーナーです。
他に土地を借りて事業をする形式には事業用定期借地契約がありますが、こちらは建物を建設するのはテナント側であり、建物の所有者もテナント業者となります。
Q住宅のローン返済が終わっていない場合はどうなるのでしょうか?
A
住宅ローンが残っている物件は債権者である金融機関が抵当権を設定しているので、そのまま売ることはできません。抵当権がついたままであると、売主のローン返済が滞った時に債権者が家を競売にかけることができます。するとリースバック業者は代金を払ったにも関わらず、家を失ってしまいます。
従って、家を売るためには先に抵当権を抹消する(ローンを完済する)必要があります。
そのため住宅ローンが残っている場合、
■ アンダーローン(売却代金で住宅ローンを完済できる)であれば、リースバックを利用できる
■ オーバーローン(売却代金より住宅ローンの残額の方が多く完済できない)であれば、リースバックを利用できない
ということになります。
ただし、業者によっては債権者に合意をとった上での任意売却を受け付けているところもあるので確認してみましょう。
Qリースバックでの売却価格はどのくらいですか?
A
リースバックでの売却価格は、通常相場の70~80%ほどとなることが一般的です。
Qリースバックでの家賃はどのくらいですか?
A
リースバックでの1ヶ月の家賃相場は、売却価格のおおよそ年額7~13%の金額を月割りして算出します。
Q買い戻す際の価格はどのくらいですか?
A
買戻し価格は売却価格の110~130%ほどが目安となります。
Q住み続けられる期間はどのくらいですか?
A
契約の種類によって変わります。
普通借家契約では、一般的に2年ごとに契約を更新し、借主の希望で自由に住む期間を延長できます。
定期借家契約では、基本的に初めの契約時に決めた期間を短縮したり延長したりはできません。ただし期間に制限はないので、1年未満~希望に応じて取り決めることができます。通常は2~3年までが多いようです。
Q年齢制限・所得制限はありますか?
A
年齢や所得による制限はありません。誰でも利用可能です。
Q取り扱い地域はどうなっているのでしょうか?
A
業者により得意な地域が異なります。全国展開している業者もあれば、地域密着型で特定の地域に根ざした業者もあります。
Qリバースモーゲージとは違うのですか?
A
リバースモーゲージは自宅を担保として、金融機関から年金形式で定期的な融資を受けるサービスです。融資の上限額は自宅の資産価値に応じて決まります。契約者(家の所有者)が亡くなった後に自宅を売却し、その代金を融資への返済に充てます。
両方とも、自宅に住みつつ自宅を活用して資金を調達する方法ですが、仕組みは異なります。
リースバックとリバースモーゲージとの違いを表2. に示します。
リースバック | リバースモーゲージ | |
---|---|---|
契約相手 | 民間のリースバック業者 (不動産会社・金融業者など) |
金融機関 (銀行・信用金庫など) |
対象物件 | 戸建て・マンション・店舗・事務所など | 戸建て中心 |
対象者 | 個人・法人 | 個人 |
名義変更 | あり | なし |
家売却のタイミング | リースバック契約時 | 契約者(家の所有者)の死亡後 |
代金の受け取り方 | 現金を一括で | 金融機関による |
資金使途 | 制限なし | 金融機関による |
年齢制限 | なし | あり(主に60歳以上) |
収入条件 | なし | あり |
連帯保証人 | 不要 | 金融機関による |
同居条件 | 制限なし | 子の同居は不可 |
まとめ
この記事では、リースバックのメリット・デメリットや向いている状況、契約までの注意点、よくある質問などについて説明いたしました。
自分の置かれている状況に照らし合わせ、リースバックを検討してみてください。この記事が少しでもゆとりのある暮らしの手助けになれば幸いです。
リビングライフは1990年の創立以来、「住まいから始まる幸せの生涯設計を提案する」という理念を掲げ、お客さまと共に歩んでまいりました。
これからも不動産売買・賃貸の仲介や節税・資金計画へのアドバイスなど、不動産についてのサポートを通じて皆さまに寄り添い、ニーズに応えられる会社であり続けたいと考えております。
大田区・品川区を中心とした東京城南エリア、川崎市・横浜市を中心にした神奈川エリアでサービスを提供いたしておりますので、是非いつでもお気軽にご相談ください。
