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「建て替え」と「住み替え」どっちがいい？

現在のマイホームに不満があって買い替えたい！
そんな時は、選択肢として「建て替え」と「住み替え」があります。
しかし語感が似ているこの2つ、一体何が違うのでしょうか。
マイホームの買い替えで迷わないように、この記事では建て替えと住み替えの違いやメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。　
少しでも快適に暮らすために、建て替えと住み替えのポイントを押さえておきましょう。

1. 「建て替え」と「住み替え」は何が違う？
1-1. 建て替えのメリット・デメリット
1-2. 住み替えのメリット・デメリット
2. 建て替え・住み替えに向いているケースは？
2-1. 建て替えに向いているケース
2-2. 住み替えに向いているケース
3. 建て替え・住み替えの注意点
3-1. 建て替えの注意点
3-2. 住み替えの注意点
4. 住み替え時の不動産会社の選び方
5. Q&A
6. まとめ
7. 関連URL

「建て替え」と「住み替え」は何が違う？

まずは建て替えと住み替えの違いをはっきりさせましょう。
建て替えとは、今住んでいる家を取り壊して同じ敷地に新居を建てることです。
例えば、「マイホームが古くなったので新しくしたい」「実家を二世帯住宅にしたい」という場合は建て替えになります。
一方、住み替えとは、今住んでいる家を売却して別の地に新居を購入することです。
例えば、「子供が生まれて家が手狭になったので広い敷地の家に移りたい」「老後に戸建てからマンションに移りたい」という場合は住み替えになります。
このように建て替えと住み替えは、家の場所や手放し方で区別されます。

1建て替えのメリット・デメリット

建て替えのメリット・デメリットを解説していきます。

■メリット
建て替えのメリットには次のようなものがあります。

◯ 住環境を変えなくてよい
◯ 設備や間取りを自由に変更できる

1つひとつ詳しく見ていきましょう。

◯ 住環境を変えなくてよい
建て替えでは今まで住んでいた土地に家を建て直すので、住み慣れた場所にそのまま住み続けることができます。
そのため、学校やご近所さん、最寄りの駅、病院、スーパーなどの環境を変えることなく、新しい環境に馴染むためのストレスがかかりません。通勤経路や通学経路も今まで通りで大丈夫です。

◯ 設備や間取りを自由に変更できる
建て替えは新しく家を建てるため、設備を最新にしたり間取りを自分の好みに合うように決められたりします。
「子供部屋を2つ作りたい」「キッチンを対面式にしたい」「2階にもトイレを設置したい」というような希望を叶えることも可能です。
新築への住み替えならば建て替えと同じ条件となりますが、分譲住宅や中古物件への住み替えではこういったことはできません。

■デメリット
建て替えのデメリットには次のようなものがあります。

◯ 工事期間中は仮住まいが必要であり、引っ越しが2回ある ◯ 今まで住んでいた家の解体費用がかかる

1つひとつ詳しく見ていきましょう。

◯ 工事期間中は仮住まいが必要であり、引っ越しが2回ある
建て替えの場合、今の家を取り壊して新しい家が建つまでの間は住むところがなくなってしまいます。
そのため、その期間は仮住まいが必要になり、仮住まいへの引っ越しと仮住まいからの引っ越しというように2回の引っ越しをしなければなりません。
家の解体工事と新居の建築工事は一般的な戸建てで約5～10ヶ月ほどかかり、仮住まいの費用相場は大体100～150万円くらいです。
仮住まい生活はその間に荷造りや荷ほどきをしたり環境が変わったりと、落ち着かない日々を過ごすことになるでしょう。

◯ 今まで住んでいた家の解体費用がかかる
建て替えでは同じ敷地に新しい家を建てるので前の家の解体をしなければならず、その費用も加わります。一般的な戸建ての解体相場は大体100～300万円ほどといわれています。
つまり、建て替えは新居購入費用の他に、前の家の解体費用100～300万円ほどと仮住まいの費用100～150万円がかかるということになります。

2住み替えのメリット・デメリット

次に、住み替えのメリット・デメリットを解説していきます。

■メリット
住み替えのメリットには次のようなものがあります。

◯ ライフスタイルに応じた新しい住環境を選べる
◯ 今住んでいる家の売却費用を新居購入費用に充てられる
◯ 新居購入費を抑えられる

1つひとつ詳しく見ていきましょう。

◯ ライフスタイルに応じた新しい住環境を選べる
住み替えでは「転勤が決まった」「子育て制度が整っている地域に移りたい」「家族が増えたので郊外の広々した環境に住みたい」というように、ライフスタイルに応じた住環境を選べます。
近隣住民とトラブルがあった、住宅ローンを支払うのが難しくなった、というような場合も住み替えのきっかけになるでしょう。

◯ 今住んでいる家の売却費用を新居購入費用に充てられる
住み替えでは今住んでいる家を売却するので、その売却益を新居の購入費用に充てられます。
解体費用を捻出しなければならない建て替えよりも、金銭面に余裕ができやすいといえます。

◯ 新居購入費を抑えられる
住み替えでは物件によっては新居購入費を抑えられます。
表1.に建て替えと住み替えでの新居の平均購入額を示しました。

表1. 建て替えと住み替えでの新居購入の平均額
		購入額
建て替え		5,745万円
住み替え	注文住宅	5,811万円
	分譲戸建て	4,290万円
	分譲マンション	4,716万円
	中古戸建	2,983万円
	中古マンション	2,793万円

出典：国土交通省住宅局「令和5年度住宅市場動向調査報告書」https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001767858.pdf

表1.を見てみると、建て替えと注文住宅への住み替えの新居購入額がほぼ同じ金額であり、分譲住宅や中古物件への住み替えの新居購入額はそれよりも1,000～3,000万円ほど下回ることがわかります。
費用面が心配な場合は、分譲住宅や中古物件の中から希望に合った家を選びましょう。

■デメリット
住み替えのデメリットには次のようなものがあります。

◯ 物件を探さなければならない
◯ 仲介手数料や譲渡所得税がかかる
◯ 売り買い同時進行でないと仮住まいやWローンのリスクがある

1つひとつ詳しく見ていきましょう。

◯ 物件を探さなければならない
住み替えの場合、住みたい場所があってもそこに都合よく空いている土地や家があるとは限りません。
できるだけ希望の条件に近い新居を探すには、それなりに労力や時間がかかるでしょう。
最終的に理想通りの新居が見つからない可能性もあります。

◯ 仲介手数料や譲渡所得税がかかる
住み替えには家の売買が伴うので、仲介手数料や譲渡所得税がかかります。

仲介手数料とは取引が成立した暁に、その仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料です。
不動産会社が設定できる仲介手数料の上限額は、400万円以上の物件であれば、

で計算します。
例えば、所有期間15年の取引価格3,000万円の物件の場合、

仲介手数料の上限額＝ 3,000万円 × 3% ＋ 6万円＝ 96万円

この仲介手数料など含めた諸経費を引いた純粋な利益が1,000万円だった場合、

となり、約300万円ほどの大きな金額が手元から消えてしまいます。

◯ 売り買い同時進行でないと仮住まいやWローンのリスクがある
住み替えの大きなポイントとなるのが「家の売却・購入のどちらを先にするか」という点です。売却と購入の順番が違うとそれぞれ別の問題が生じるためです。

売り先行（家の売却が先）の場合、新居の購入が決まるまでは建て替えのように仮住まいに住む必要があります。
しかし売却益が先に手に入るので、資金計画が立てやすくなります。

一方、買い先行（新居の購入が先）の場合、今の家を売却するまで住宅ローンや維持費が2重払いになってしまいます。
しかし今の家の売却がまだ決まっていないため、住むところがあるため焦らずに条件重視で新居を選べます。

このようにどちらも一長一短があるので、住み替えではなるべく売り買い同時進行を目指すのが望ましいでしょう。
どうしてもスケジュール調整が難しい場合は、資金の工面優先なら売り先行、新居の条件優先なら買い先行を選択しましょう。

建て替え・住み替えに
向いているケースは？

建て替え・住み替えに向いているケースをそれぞれご紹介します。

1建て替えに向いているケース

建て替えに向いているのは次の2つのケースです。

●生活環境や人間関係を変えたくない場合
●リフォームでは不十分な場合

新しい環境に順応するには多大な気力・労力が必要です。
今までの生活環境や人間関係を変化させたくなく、慣れ親しんだ土地にそのまま住み続けたい場合は建て替えを選択しましょう。

また、家が全体的に老朽化していたり、間取りや広さを根本的に変えたりしたい場合はリフォームでは間に合いません。
そういったケースも建て替えに向いています。

2住み替えに向いているケース

住み替えに向いているのは次の2つのケースです。

●住む場所を変えたい場合
●マンションから戸建て、もしくは戸建てからマンションのように住まいの様式を変えたい場合

仕事の事情や暮らしやすい環境を求めて住む場所を変えたい場合は住み替えが向いています。

子供が生まれたのでマンションから戸建てに移りたい、老後に戸建てからコンパクトなマンションに引っ越したい、というような場合も住み替えを選択するとよいでしょう。　

建て替え・住み替えの注意点

建て替え・住み替えをする際には、事前に知っておきたい注意点があります。
それぞれの注意点をご紹介します。

1建て替えの注意点

建て替えの際は次の点に注意しましょう。

1再建築不可物件にあたる場合は建て替えができない
2家の解体や新居の建築に活用できる給付金や補助金を確認しておく
3滅失登記・建物表題登記・所有権保存登記が必要

1つひとつ詳しく見ていきます。

1再建築不可物件にあたる場合は建て替えができない
再建築不可物件とは、次のどちらかの条件に当てはまる物件です。

◯ 建築基準法で定められた道路に接していない
◯ 接道の幅が2m未満

例えば図1.の場合は、Aのみが建て替えOKでB、C、Dは建て替え不可となります。

図1. 再建築不可物件

建て替えを考える時はマイホームが建て替え可能であるかを確認してからプランを進めましょう。

2家の解体や新居の建築に活用できる給付金や補助金を確認しておく
家の解体や建築時には様々な給付金や補助金が受けられます。
利用するかしないかで支出が大きく変わってくるので、適用できる給付金や補助金がないかを事前に確認しておきましょう。

建て替えで利用できる主な給付金や補助金は次の通りです。

◯ 住まい給付金
◯ 地域型住宅グリーン化事業
◯ ゼロエネルギー住宅補助金（ZEH支援事業）
◯ 長期優良リフォーム補助金
◯ エネファーム設置補助金

この他にも解体工事に対する補助金や、太陽光発電、省エネ給湯器などを導入すると受けられる助成金もあります。

2滅失登記・建物表題登記・所有権保存登記が必要
建て替えの際は、減失登記・建物表題登記・所有権保存登記という3種類の登記をする必要があります。
それぞれの登記がどういったものなのか、詳しく見ていきましょう。

◯ 減失登記とは
滅失登記とは、建物が解体や火災などでなくなったことを記録する手続きのことです。
減失登記は建物の取り壊し後、1ヶ月以内に手続きしないと以下のようなデメリットが生じるので注意しましょう。

・建築許可がおりず、新居を建築できない
・土地の売却ができない
・取り壊した家に固定資産税がかかり続ける
・申請義務があるため、放置していると10万円以下の罰金を払う可能性がある

◯ 建物表題時とは
建物表題登記とは、まだ登録されていない新築の建物の所有者やどういった建物であるのかを記録する手続きのことです。
建物表題登記は建物の所有権を得た後、1ヶ月以内に手続きしないと以下のようなデメリットが生じるので注意しましょう。
・申請義務があるため、放置していると10万円以下の罰金を払う可能性がある

◯ 所有権保存登記とは
所有権保存登記とは、不動産の最初の所有者が誰であるのかを明確にする手続きのことです。
減失登記や建物表題登記と違って所有権保存登記は義務ではなく、放置していても罰則はありません。
しかし、所有者には次のようなデメリットが生じます。
・不動産の所有権を第三者に主張できないので、権利争いで揉める可能性がある
・不動産を担保にできないため、金融機関から融資が受けられず住宅ローンが組めない

従って、所有権保存登記は建物表題登記と同じタイミングで一緒に済ませてしまうのがよいでしょう。

なお、減失登記と建物表題登記は無料ですが所有権保存登記は登録免許税がかかります。

2住み替えの注意点

住み替えの際は次の点に注意しましょう。

1売却価格（家の市場価値）の相場を把握しておく
2売却に活用できる税制控除を確認しておく
3売り買い同時進行になるようにスケジュールを調整する
3所有権移転登記が必要

1つひとつ詳しく見ていきます。

1売却価格（家の市場価値）の相場を把握しておく
売却価格の相場を把握していないと、売り出し価格を安く設定して適正な利益を得られなかったり、逆に高くしすぎて売れ残ってしまったりします。そのため家の売却時には大体の市場価値を知っておく必要があります。

家の市場価値は、次のような情報をもとに算定します。

◯ 不動産鑑定士による鑑定価格
◯ 固定資産税評価額
◯ 不動産会社の査定額
◯ REINS Market Information

各算定方法の特徴は表2.の通りです。

表2. 家の市場価値の算定方法の特徴
家の市場価値の算定方法	特徴
不動産鑑定士による鑑定価格	・地価公示法に基づいた正式な評価額　・鑑定費用がかかる（一般的な住宅であれば20万～30万円ほど）
固定資産税評価額	・固定資産評価基準に基づき市町村により定められた評価額（不動産鑑定士による鑑定価格の7割ほどが目安）・毎年4月に届く納税通知書で確認可
不動産会社の査定額	・不動産会社によって異なり精度に欠ける・査定費用は無料
REINS Market Informationに掲載されている類似物件の販売価格	・掲載されている類似物件の販売価格から　売り出し価格の相場を予想

家の市場価格の算定方法について詳しくはこちらをご参照ください。

【不動産の価格相場を調べる5つの方法】https://www.living-life.co.jp/kodate/sell/column/detail7.php

【不動産一括査定とは？依頼すると本当にお得になるのか？】https://www.living-life.co.jp/kodate/sell/column/detail5.php

2売却に活用できる税制控除を確認しておく
家の売却時には様々な税制や控除が受けられます。
利用するかしないかで支出が大きく変わってくるので、適用できる税制や控除がないか確認しておきましょう。

◯ 譲渡所得税率の物件所有期間による軽減（所有期間5年超）
◯ マイホームを売ったときの特例
◯ マイホームを売ったときの軽減税率の特例（所有期間10年超）
◯ 特定のマイホームを買い換えたときの特例
◯ 固定資産税・都市計画税への軽減措置の適用

こういった税制や控除の情報は知らないと大幅に損をしてしまうので、家の売買時は積極的にアンテナを張っておきましょう。

3売り買い同時進行になるようにスケジュールを調整する
住み替えの場合、売り先行では仮住まいの問題が、買い先行では住宅ローンや維持費の2重払いの問題が発生します。
そのため、売り買いのタイミングを合わせて今の家と新居の引き渡し日を同日にするのが理想的です。
売却も購入も相手がいることなので日程を合わせにくいでしょうが、できるだけ両方の引き渡し日が近くなるように調整しましょう。

4所有権移転登記が必要
所有権移転登記とは、名義変更をして不動産の所有権がどこにあるのかを明確にする手続きのことです。
建て替えの際の減失登記や建物表題登記と違って、家の売買時の所有権移転登記は義務ではなく、放置していても罰則はありません。
しかし、売主・買主共に次のようなデメリットが生じます。

＜売主＞
・登記名義人として、自治体から固定資産税や都市計画税が課される
（本来は新しい所有者である買主が支払うべきものなので、売主から買主に請求することは可能）
・土地上の工作物が他人に損害を及ぼした時に責任を問われることがある

＜買主＞
・不動産の所有権を第三者に主張できないので、権利争いで揉める可能性がある
・不動産を担保にできないため、金融機関から融資が受けられず住宅ローンが組めない

こういったトラブルを防ぐために、所有権移転登記は一般的に司法書士に依頼して不動産の引き渡し当日に法務局で行われます。
なお、所有権移転登記の際は登録免許税がかかります。

Q&A

Q 今住んでいる家の住宅ローンを完済していないのですが、それでも建て替えや住み替えをすることはできますか？

「建て替えローン」や「住み替えローン」を利用すれば可能です。
建て替えローンでは今住んでいる家の住宅ローン残額と新居の建築費用を、住み替えローンでは残額と新居の住宅ローンをそれぞれ一本化してまとめて支払うことができます。
ただし両方とも審査が厳しく、申請しても必ず利用できるわけではないことを念頭に置いておきましょう。

Q 建て替えで取り壊しから新居ができるまでどのくらいかかりますか？仮住まいにはどのくらい住めばよいのですか？

家の解体工事と新居の建築工事は一般的な戸建てで約5～10ヶ月ほどかかります。そのため、仮住まいの期間も同程度となります。

Q 住み替えで家の査定を依頼したら、必ず売らなければならないのですか？

いいえ、査定をしたからといって必ず売らないといけないわけではありません。媒介契約をするかしないかについてはご自由に判断いただけます。

Q 住み替えでは今住んでいる家の売却と新居の購入のどちらを先にすればよいですか？

新居購入資金の工面優先なら売り先行、購入資金に余裕があり新居の条件優先なら買い先行をおすすめします。

まとめ

この記事では、建て替えと住み替えの違いについて解説いたしました。　
建て替えは住み慣れた土地に住み続けられる反面、新築費用の他に家の解体費用や借住まい費用がかかります。
一方、住み替えは家の売却金額を新居の購入費用に充てられますが、その代わり仲介手数料や譲渡所得税が発生します。
マイホームを替える際は、建て替えと住み替えのメリット・デメリットを踏まえ、自分の状況に合った選択をしましょう。

もしマイホームの買い替えをご検討の際は、是非お気軽に弊社にご相談ください。
弊社は建て替え・住み替えの実績も多く、ノウハウも確立しています。
少しでも皆さまが安心して買い替えできるように、また有利な条件を実現するために尽力させていただきます。
リビングライフは1990年の創立以来、「住まいから始まる幸せの生涯設計を提案する」という理念を掲げ、お客さまと共に歩んでまいりました。
これからも土地家屋の売買や賃貸物件の仲介、節税や資金計画へのアドバイスなど、不動産に関するサポートを通じて皆さまに寄り添い、ニーズに応えられる会社であり続けたいと考えております。
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