1登録免許税（名義変更時）

登録免許税とは名義変更にかかる税金のことで、登記申請（財産の所有権がどこにあるのかを明確にする手続き）時に課されます。
不動産（土地・建物）の所有権が移転する際にも発生し、相続時には相続人が支払います。
売買時には、本来は登録免許税法第3条により売主側と買主側の双方が連帯して負担することになっていますが、通常は買主側が負担します。原則的には買主が負担する費用なので、契約がそうなっていない場合には交渉しましょう。
また、もし売却の際に抵当権がまだ住宅ローンの借入先にあり抵当権抹消登記が必要な場合は、不動産1つにつき別途登録免許税1,000円がかかります。

【計算方法】

通常は買主側が支払う税金なのですが、売主も負担するという契約条件になっているかもしれませんので、念のため税額の計算方法を示しておきます。

2印紙税（文書作成時）

3譲渡所得税（売却時）

譲渡所得税とは不動産の売却時に得た利益（＝譲渡所得）にかかる税金のことです。

【計算方法】

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

取得費とは土地の購入価格や不動産会社への仲介手数料、測量費、取得した時に納めた登録免許税・印紙税など、土地を取得するために発生した費用の合計額を指します。
譲渡費用とは建物の取り壊し費用や不動産会社への仲介手数料、測量費、売却した時に納めた印紙税など、土地の売却に際して発生した費用の合計額を指します。
特別控除に関しては次の章で詳しく述べていきます。

所有期間は相続前からの期間を引き継ぎ、土地を売却した年の1月1日時点に5年経っているかどうかで短期譲渡所得か長期譲渡所得かが決定されます。

【譲渡所得税の種類】

譲渡所得税には次の3種類があります。

これらは、給与に対してもかかる税金ですが、土地の売買による収入は、分離課税といい他の給与などの収入と別に分けて計算します。
所得税とは、1月1日～12月31日の1年間の期間に得た収入にかかる税金のことです。
土地の売買で利益が出た場合も課税対象になります。
住民税とは、その地域に住む人たちが行政サービス費用を分担して自治体に納める税金のことです。
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興施策に必要な財源の確保のため、平成25年1月1日～令和19年12月31日（2013.01.01～2037.12.31）の期間に譲渡所得税に追加して徴収される税金のことです。

【計算方法】

各税率を表3-2に示しました。

表3-2. 土地の売却時の譲渡所得税率

所有期間	所得税率	住民税率	復興特別所得税率	譲渡所得税率
5年以内 （短期譲渡所得）	30%	9%	0.63%	39.63%
5年超 （長期譲渡所得）	15%	5%	0.315%	20.315%

トータルの譲渡所得税率は、

で導かれます。

4税金の計算例

例えば、固定資産税評価額（課税標準）5,000万円の土地を平成29年2月9日（2017.02.09）に取得し、令和5年5月5日（2023.05.05）に4,000万円で売却して譲渡所得が500万円だった場合の税額を計算してみましょう。

税金の合計金額は122万5750円であり、土地の売却で得た利益である500万円の4分の1ほどにもなってしまいます。
あまりに高い税額に驚く方もいらっしゃるでしょうが、ここで節税対策を知っておくと税金を低く抑えることができるので安心してください。

1小規模宅地の特例（相続時）

小規模宅地の特例とは、故人（被相続人）の自宅敷地や事業用敷地の固定資産税評価額（課税標準）を最大80%減額できる制度です。評価額が低ければ登録免許税を抑えることができるので、条件に該当する場合は是非利用しましょう。
小規模宅地の特例は、相続する土地が相続直前にどのような用途で使われていたかにより、適用を受ける減額割合が変わります。また小規模という名前のとおり適用される面積には限度があります。
土地の利用区分と適用を受けられる限度面積・減額割合は表4.の通りです。

表4. 土地の利用区分と適用を受けられる限度面積・減額割合

宅地の相続前の利用区分	要件	限度面積	減額割合
居住用	特定居住用宅地等	330㎡	80%
事業用	特定事業用宅地等	400㎡	80%
	特定同族会社 事業用宅地等
	貸付事業用宅地	200㎡	50%

【適用要件】

小規模宅地の特例の適用には被相続人と相続人の続柄が関係します。
小規模宅地の特例の適用者は以下の通りです。

（※1）
被相続人に配偶者や同居相続人がいない場合に限り、要件を満たす別居親族であれば小規模宅地の特例を受けることができる制度。

＜家なき子特例の別居親族の要件＞
◯相続前3年以内は親族ではない第三者の所有する家屋に住んでいること
◯居住している家屋を過去に所有していないこと

小規模宅地の特例の要件は以下の通りです。

【計算例】

例えば、固定資産税評価額（課税標準）5,000万円、面積600㎡の自宅として使っていた敷地を相続した場合を考えてみましょう。
限度面積は330㎡、減額割合は80%、相続の税率は0.4%であるので、登録免許税は次のように計算します。

このように小規模宅地の特例を適用すると、

よりも、8.8万円も安くすることができます。

2生前贈与（相続時）

生前贈与とは、財産を持っている人が生きているうちに贈与によって財産を承継することができる制度です。
相続税の節税対策のために生前贈与を選ぶ人もいますが、不動産のように110万円を超える財産の場合はおすすめしません。
年間110万円までの基礎控除が使えず、結果的に贈与税の方が高くつくからです。
相続と生前贈与の主なメリット・デメリットを表5.に示します。

表5. 相続と生前贈与のメリット・デメリット

	メリット	デメリット
相続	◯贈与税や不動産取得税がかからない ◯小規模宅地の特例を受けられる	●相続税がかかる
相続	◯相続税がかからない ◯財産を、いつ・誰に・どれだけ承継させるか計画的に選べる ◯回数制限がない ◯認知症や相続時に揉めるリスクを減らせる ◯配偶者に贈与する場合は配偶者控除の対象となる	●贈与税や不動産取得税がかかる ●相続の場合よりも登録免許税が高い ●生前贈与から3年以内に贈与者が亡くなると、相続として扱われる

メリット・デメリットを比較すると、基本的には生前贈与よりも相続の方が財産をお得に承継できます。
理由は以下の通りです。

■相続税よりも贈与税の方が税率が高い
■登録免許税の税率も、相続では0.4%・生前贈与では2.0%と生前贈与の方が高い
■生前贈与では相続時精算課税制度を利用すると小規模宅地の特例を受けられない

配偶者控除を受けられる場合や将来的に地価の値上がりが期待できる場合以外は、相続を選択した方がよいでしょう。

3取得費加算の特例（売却時）

取得費加算の特例が適用されると、譲渡所得の計算時に売却価格から相続税を引くことができます。そのため譲渡所得税の減額が可能です。
ただし適用には、次の要件を満たす必要があります。

■相続税の申告
■相続後3年10ヶ月（相続税の申告期間10ヶ月＋売却期間3年）以内の売却

【計算例】

取得費加算の特例を適用した課税譲渡所得金額の計算方法は、以下のようになります。

例えば、次のケースの譲渡所得税を考えてみましょう。

平成30年3月3日（2018.03.03）に親から長期譲渡所得に該当する固定資産税評価額5,000万円の土地を相続

このように、取得費加算の特例を適用すると、162.52万円－140.78万円＝21.74万円も譲渡所得税を節税することができます。

4居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例（売却時）

売却する土地に居住用の家屋がある場合、3,000万円の特別控除が適用されるケースがあります。適用されると譲渡所得の計算時に売却価格から特別控除額3,000万円を引くことができ、譲渡所得税の減額が可能です。売却で得た利益が3,000万円以下の場合は課税譲渡所得金額が0円になります。

ただし適用には、下記の要件を満たす必要があります。

■自分が住んでいる家屋と敷地の売却であること
　・以前住んでいた家屋と敷地の場合は、住まなくなってから3年目を迎える年の12月31日までに土地の譲渡をしていること
　・居住している家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合は、
　・家屋に住まなくなってから3年目を迎える年の12月31日までに土地の譲渡をしていること
　・家屋の取り壊し日から1年以内に土地の譲渡契約が締結されていること
　・家屋の取り壊し日から譲渡契約締結日まで、土地を賃貸利用していないこと
■売却した年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
■売却した年、その前年および前々年にマイホームの買換えの特例の適用を受けていないこと
■売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
■配偶者・直系血族・生計を1つにしている親族などへの譲渡ではないこと

【計算例】
3,000万円の特別控除の特例を適用した課税譲渡所得金額の計算方法は、以下のようになります。

例えば、次のケースの譲渡所得税を考えてみましょう。
親から、平成24年12月12日（2012.12.12）から平成30年3月3日（2018.03.03）まで住んでいた土地を相続

このように、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例を適用すると、162.52万円－0万円＝162.52万円も譲渡所得税を節税することができます。

5マイホームを売ったときの軽減税率の特例（売却時）

売却する土地に居住用の家屋がある場合、長期譲渡所得税を低くする軽減税率が適用されるケースがあります。
ただし適用には、下記の要件を満たす必要があります。

■自分が住んでいる家屋と敷地の売却であること
　・以前住んでいた家屋と敷地の場合は、住まなくなってから3年目を迎える年の12月31日までに土地の譲渡をしていること
　・居住している家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合は、
　・家屋の取り壊し年の1月1日時点で売却した家屋や敷地の所有期間が共に10年を超えていること
　・家屋に住まなくなってから3年目を迎える年の12月31日までに土地の譲渡をしていること
　・家屋の取り壊し日から1年以内に土地の譲渡契約が締結されていること
　・家屋の取り壊し日から譲渡契約締結日まで、土地を賃貸利用していないこと
■売却した年の1月1日時点で売却した家屋や敷地の所有期間が共に10年を超えていること
■売却した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
■マイホームの買換えの特例など他の特例の適用を受けていないこと
■配偶者・直系血族・生計を1つにしている親族などへの譲渡ではないこと

税率はマイホームを売却した時の長期譲渡所得により、表6.のように異なります。

このように、マイホームを売ったときの軽減税率の特例を適用すると、1320.475万円－1014.175万円＝306.3万円も譲渡所得税を節税することができます。

6家の改修・リフォーム代を譲渡所得の取得費に換算（売却時）

譲渡所得を計算する際の取得費には、家の改修・リフォーム代など土地の購入価格以外にも様々なものを含めることができます。

■土地の購入費
■家の改修・リフォーム・増築費
■設備費（エアコンの取付工事、内窓の設置工事など）
■不動産会社への仲介手数料
■土地の測量費
■土地を相続したときに納めた登録免許税、印紙税など
■借主がいる場合、借主を立ち退かせるために支払った立退料
■土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
■建物付の土地を購入して、その後1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
■土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
■既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

税率はマイホームを売却した時の長期譲渡所得により、表6.のように異なります。

取得費として認められる費用を、もれなく計上することは譲渡所得をおさえる重要なポイントです。計上し忘れている費用はないかよく調べましょう。

7公共事業のための売却による特別控除の特例（売却時）

国や地方公共団体、公的機関などからの要請で公共事業や計画的な施策のために土地を売却する場合は、次のような特別控除を受けることができます。

控除額は以下の通りです。

8売却時の特例の併用可否

ご紹介してきた土地売却時の特例には、併用可能なものと不可のものがあります。
組み合わせを考えて、有利になるように慎重に判断しましょう。

特例同士の併用の可否を表7.に示します。