借地権付きの建物とは?そのメリット・デメリット徹底解説!

借地権という言葉をご存知でしょうか。
「はじめて耳にした」「聞いたことはあるけれどよく知らない」という方もいるでしょう。
借地権とは簡単にいうと「家は自分のものだけれど土地は借りていて他人のもの」といった場合に生じる、土地を使う権利のことです。借地権付きの建物は安く買えるお得な物件であることが多く、家の候補を絞る際には視野に入れて考えたい不動産の一つです。とはいっても、せっかくマイホームを持つのに土地が他人のものである状態はリスクを伴わないのか心配になる方も多いと思います。 そこで、この記事では土地だけ借りている場合にはどういった権利が生じるのか、どんなメリット・デメリットがあるのか、といったことを解説していきます。
是非最後までご覧いただき、皆さまの暮らしに役立てていただければ幸いです。

借地権付き建物とは?

自分の建物を建てるために他人から土地を借りると、借地契約により、その土地を使うことのできる権利が生じます。
その借りた状態で土地を使う権利を借地権といいます。

また、借地権が設定されている(借りた土地の上に建っている)建物を借地権付き建物といいます。

借地権のポイントは次の通りです。

土地は他人のもの
自分の建物が建っている必要がある

借地権は、あくまでも他人の土地を借りて使っている状況であるため、土地を所有している場合よりも制限が多く限定された権利となります。

1借地権の考え方

借地権を理解するために、土地の所有権についてもう少し踏み込んで考えてみましょう。
ここからは借地権関連の用語として、土地を貸す人を地主、借りる人を借地人、借地権が設定されている土地を底地と呼ぶことにします。

土地を借りて借地権が発生している場合、土地の所有権は「借地人の持つ借地権」と「地主の持つ底地権」とに分かれます。
そして借地人はさらに土地の上に建つ建物も所有しています。

これはつまり、借地人は建物の所有権と土地の借地権を、地主は土地の底地権を持つことになります。

3借地権価格とは?

借地権価格は、土地を利用する権利が他人に発生していない状態(所有権100%)の土地の価格(更地価格、自用地価格)に借地権割合をかけて考えます。
更地価格(自用地価格)と借地権価格は次の式で表されます。

借地権は土地賃借権と地上権という2つの権利の総称です。
土地賃借権と地上権とはどういった権利であるのかを次に解説していきます。

4借地権価格とは?

土地賃借権とは、代金を払って地主から土地を借りた際に生じる、土地の上に建物を建てて使う権利のことです。
債権(※1)に分類され、地主(貸す側)と借地人(借りる側)の間の賃貸借契約に基づき成立します。

※1 債権…特定の人に金品や労力の提供を請求できる、人に対して発生する権利

土地賃借権のポイントは次の通りです。

地代(土地の賃貸料)が発生する
地主の承諾なしに建物の売却、土地賃借権の譲渡(再賃借・又貸し)、 建替え・リフォーム・増改築などが不可(承諾料が発生することもある)
契約の種類によっては、期間満了後に土地を更地にして返還しなければならない

借地権というと、一般的には土地賃借権のことを指すことが殆どです。

5地上権とは

地上権とは、工作物(建物・高速道路・地下鉄・電線など)や竹木を所有するために地主から土地を借りた際に生じる、土地の上下空間を使う権利のことです。
物権(※2)に分類され、土地賃借権よりも強い効力を発揮します。

※2 物件…物を直接支配することができる、物に対して発生する権利

地上権には、土地を立体的に活用できるようにする区分地上権と、借地権付き建物が抵当に入れられた時に新所有者が土地を使用可能にするための法定地上権とがあります。
区分地上権は、公共事業で高速道路や地下鉄などを建設する際に多く用いられます。

地上権のポイントは次の通りです。

地代の規定はない
地主の承諾なしに建物の売却、地上権の譲渡(再賃借・又貸し)、建替え・リフォーム・増改築などが可能
地上権に抵当権を設定できる
登記の義務がある

登記簿の「地上権設定」という表記で地上権付き物件を見分けることができます。

6土地賃借権と地上権の違い

土地賃借権と地上権の大きな違いは、借地人の権利の強さです。
土地借地権では建物の扱いに制約がかかりますが、地上権は地主の承諾を得なくても建物を売ったり建替えたりできます。

土地賃借権と地上権の主な違いを表1.にまとめました。

表1. 土地賃借権と地上権の主な違い
土地賃借権 地上権
権利の種類 債権 物件
地代 生じる 規定なし
(生じる場合が多い)
建物の売却、地上権の譲渡、
建替え・リフォームなど
地主の承諾必要 地主の承諾不要
抵当権 設定できない
(建物には設定できる)
設定できる
登記 義務なし
(登記しない場合が殆ど)
義務あり

地上権は住宅市場にはほぼ流通していませんが、もし設定されれば非常に強い権利を得ることができます。

借地権の種類と特徴

借地権には、適用される法律によって幾つかの種類があります。

借地権の種類によっては保障される権利も違ってくるので、借地権付き建物を取引する際は設定されている借地権に注意しましょう。

1新法(借地借家法)と旧法(借地法)

借地権には、1921年(大正10年)4月8日に施行された「借地法」に基づく古い借地権と、1992年(平成4年)8月1日に施行された「借地借家法」に基づく新しい借地権があります。

旧法である借地法では地主側の契約更新の拒否や建物の明け渡しなどは基本的に認められておらず、地主に土地が返還されないなど、借地人側が手厚く保護されていました。
しかし新法である借地借家法ではその点を改正し、 定期借地権を設けて地主側に契約更新を拒否することが認められています。
現在では多くの場合、借地権というと定期借地権のことを指します。


なお、借地借家法は賃貸借に対する特別法として定められているため民法より優先されます。
また、借地借家法が制定されたことにより現在は借地法、借家法、 建物保護ニ関スル法律は廃止されています。

2新法(借地借家法)による借地権
新法(借地借家法)による借地権には、次の3つがあります。

定期借地権
普通借地権
一時的な使用目的の借地権

1つひとつ詳しくみていきましょう。

定期借地権
定期借地権は、新法から導入された、あらかじめ定められた期間のみ存続する借地権です。
定期借地権が設けられたため、地主は「無事に返還される」という保障のもとで安心して土地を貸せるようになりました。

定期借地権の特徴は次の通りです。

契約の更新不可
建物の売買不可
定期借地権はさらに



の3つに分けられます。



一般定期借地権は利用目的に制限がなく存続期間も長いため、住居や施設などに広く活用されています。
一般定期借地権の特徴は次の通りです

● 借地権は契約期間の満了に伴って消滅
● 借地人は建物を解体し、土地を更地にして地主に返還しなければならない
● 借地権の存続期間:50年以上



建物譲渡特約付借地権は、契約が終了する時に地主が建物を相当の対価で買い取ることを条件としています。
建物譲渡特約付借地権の特徴は次の通りです。

● 契約期間満了時に地主が建物を買い取ることをあらかじめ約束
● 借地権は地主に建物を譲渡した時点で消滅
● 借地権の存続期間:30年以上

建物譲渡後に借地人が建物にそのまま居住を希望する場合は、建物の借家契約を締結することになります。



事業用定期借地権は、土地の上に建てる建物が事業用に使われることを条件としています。
事業用定期借地権の特徴は次の通りです。

● 事業専用の建物所有を目的とする(居住目的の建物は対象にならない)
● 要件として公正証書により契約を締結する
● 借地権は契約期間の満了に伴って消滅
● 借地人は建物を解体、土地を更地にして地主に返還しなければならない
● 借地権の存続期間:10年以上50年未満

普通借地権
普通借地権は、契約の更新が可能な点で旧法による借地権の特徴を受け継いでいるといえます。
旧法との主な相違点は、”建物の材質や構造による借地権存続期間の区別”や”存続期間を規定していなかった場合の建物朽廃による借地権消滅”がなくなったことです。

普通借地権の特徴は次の通りです。

契約の更新可
旧法の堅固建物(石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造など)と
非堅固建物(⽊造など)の区別がなくなった

借地権の存続期間:30年以上(1回目の更新:20年以上、2回目以降の更新:10年以上)

一時的な使用目的の借地権
一時的な使用目的の借地権とは、例えば建設や選挙、イベントなどに使う、仮設事務所のような臨時の設備に対する借地権のことです。
一時的な使用目的の借地権の場合、契約更新や存続期間の制限は特にありません

3旧法(借地法)による借地権

旧法(借地法)による借地権は、1992年(平成4年)7月以前の借地契約で生じた借地権です。
旧法自体は新法施行時に廃止されていますが、既に旧法が適用されている借地権が自動的に消滅したり新法の適用に切り替わるわけではありません。
旧法に基づく借地権の場合は、そのまま契約を更新することでずっと土地を借り続けることができます。

旧法による借地権の特徴は次の通りです。

契約の更新可
借地権の存続期間を契約で規定していなかった場合、建物の朽廃により借地権が消滅
(借地権を消滅させないためには建物の再築・建て替えが必要)

借地権の存続期間:堅固建物 30年以上(更新後も30年以上)
非堅固建物 20年以上(更新後も20年以上)

4新法(借地借家法)と旧法(借地法)の違い

新法と旧法の大きな違いは、契約更新のない借地権が認められているかいないかです。
新法では契約更新のない定期借地権が設定されたことにより、地主側の権利も保護されています。

新法と旧法の主な違いを表2.にまとめました。
借地権を上手に活用するために、それぞれの特徴を押さえておきましょう。

契約更新 存続期間 特徴
新法による
借地権
定期借地権 一般定期借地権 不可 50年以上 ・更地で返還
建物譲渡特
約付借地権
不可 30年以上 ・地主が建物を買い取る
事業用定期
借地権
不可 10年以上
50年未満
・事業に使用
・更地で返還
普通借地権 30年以上
(更新1回目:20年
更新2回目以降:10年)
・旧法による借地権を
 受け継いでいる
一時的な使用目的の借地権 制限なし 制限なし ・一時的に利用
旧法による借地権 ・堅固建物:30年以上
(更新後:30年以上)
・非堅固建物:20年以上
(更新後:20年以上)
・借地人に有利
借地権付き建物のメリット・デメリット

借地権付き建物のメリット・デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

後々トラブルを抱えないためにも、その利点や不都合な点をよく理解しておきましょう。



1 安く購入できる
2 土地に対する税金負担がかからない
3 土地を半永久的に借りることができる(旧法による借地権、新法の普通借地権の場合)

1つひとつ詳しくみていきましょう。

1安く購入できる

借地権付き建物は、土地の所有権付き建物と比べて安く購入できます。
面倒事が多いイメージがあり、その分価格が低く設定されているからです。

借地権付き建物であれば、似た条件の地域でも物件を安く手に入れることができ、また同じ予算なら立地や利便性などがより好条件の物件を狙えます。
住まいへの初期費用を抑えられるのは、借地付き建物の最大の魅力です。
制約が多い点を受け入れることができれば、非常に満足な買い物となるでしょう。

2土地に対する税金負担がかからない

借地権付き建物は、土地に対する税金負担がかかりません。
固定資産税や都市計画税などの税金は、土地と家屋の両方が課税対象となります。
しかし借地権付き建物の場合、土地の所有者は地主であるため、土地への税金は地主が支払うことになります。
従って、借地人の税金負担は建物に対する分だけで済みます。

3土地を半永久的に借りることができる(旧法による借地権、新法の普通借地権の場合)

借地権付き建物は、旧法による借地権や新法の普通借地権が適用されている場合、土地を半永久的に借りることができます。
特に旧法では借地人の権利が強く保護されており、地主側が契約更新を拒否するには正当事由が認められなければなりません。
しかし正当事由が認められることは滅多になく、借地権は実質的にほぼ所有権のような扱いとなります。
なお、正当事由とは以下の内容を指します。



1 地代が毎月かかる
2 地代の値上げや契約更新料が生じる場合がある
3 建物の扱いに制約がかかる
4 住宅ローンや融資を受けづらい

1つひとつ詳しくみていきましょう。

1地代が毎月かかる

借地権付き建物には、地代が毎月かかります。

契約前に税金(固定資産税や都市計画税)と地代を比較して、どちらが住まいの維持費としてお得であるか、バランスを考えましょう。
せっかく土地の税金を支払わずにすんでも、地代の負担の方が大きくなってしまっては元も子もありません。

地代の相場の目安は、おおよそ次のようになります。

【計算例】
路線価が50万円、面積が100 m2の土地での1年間の地代の目安を考えてみましょう。
固定資産税評価額は更地価格の7/8、固定資産税率1.4%として計算します。



普通借地権は契約更新が可能で一般定期借地権よりも借地人に有利なため、地代も割高になる傾向があります。

2地代の値上げや契約更新料が生じる場合がある

借地権付き建物では、地代の値上げや契約更新料が生じる場合があります。

地代の値上げ・契約更新料共に、特に法律で定められているわけではないので拒否することも可能です。
しかし今後リフォームや建物の譲渡の際に地主の承諾を得なければならないことを考えると、話し合いでお互いが納得できるラインを円満に決めていった方がよいでしょう。

地代の値上げのタイミングは物価や土地への税金が高くなる時機が多いようです。

契約更新料の相場の目安は、おおよそ更地価格の3~5%ほど、もしくは借地権価格の5%ほどとなります。

【計算例】
路線価が50万円、面積が100 m2、借地権割合が60%の土地での契約更新料の目安を考えてみましょう。

3建物の扱いに制約がかかる

借地権付き建物では、建物の扱いに制約がかかります。

借地権が土地賃借権の場合は、地主の承諾なしに建物の売却、土地賃借権の譲渡(再賃借・又貸し)、建替え・リフォーム・増改築などができません。
そして承諾を得るには、承諾料が発生することがあります。

さらに一般定期借地権、事業用定期借地権の場合は契約期間の満了後に建物を解体し、
土地を更地にして地主に返還しなければなりません。

4住宅ローンや融資を受けにくい

借地権付き建物は、住宅ローンや融資を受けにくくなります。

住宅ローンや融資を受けるには、金融機関への返済保証として土地や建物のような担保となるものが必要です。
しかし借地権付き建物の場合、土地は他人のものであるため担保の選択肢から外れます。
また借地権が土地賃借権であれば、借地権に対する抵当権も設定できません。

そのため担保となるものが建物しかなくなり、借りられる限度額が低くなったり連帯保証人が複数必要であったりと、住宅ローンや融資の条件が厳しくなります。

対抗要件

対抗要件とは、法律上の権利や効力を、当事者だけでなく第三者(地主が底地を売った場合の底地の新所有者など)に対しても主張できる条件のことです。

借地権の対抗要件は「登記しているか」がポイントとなります。

1対抗要件とは

対抗要件とは、法律上の権利や効力を、当事者だけでなく第三者(地主が底地を売った場合の底地の新所有者など)に対しても主張できる条件のことです。
借地権の対抗要件は「登記しているか」がポイントとなります。

2土地賃借権の対抗要件

土地賃借権の対抗要件は、「建物の登記」です。
借地人名義の建物が土地の上に存在していれば第三者に対抗できます。
しかし、建物の名義が借地人でない場合は対抗力を発揮できないので注意してください。

もし建物が地震や火災などによる災害で失われてしまった場合でも、下記の項目を記載した看板・立札などを借地上の見やすい場所に掲示しておけば大丈夫です。

1 建物を特定するために必要な事項
2 滅失があった日
3 建物を新たに築造する旨

対抗期限は建物の滅失があった日から2年間となります。

3地上権の対抗要件

地上権の対抗要件は、「地上権の登記」です。
地上権を設定する際は登記の義務があるので、通常は対抗要件を満たすことができます。
借地人は底地が売却・相続されても、対抗要件さえ満たしていれば引き続き借地権を保持できます。

Q&A
Q旧法(借地法)で契約しているのですが、新法(借地借家法)に切り替えられますか?

A

地主と借地人の合意の上なら切り替えられます。 そのまま更新しても旧法が適用され続けるので、旧法での契約を一回解除し、新法に基づいた契約を再度締結し直しましょう。

Q駐車場や資材置き場などにする目的で土地を借りた場合は借地権はどうなりますか?

A

建物を所有する目的でないので借地借家法は適用されず、借地権は設定できません。 土地の貸借であっても建物の所有を目的としない場合は、借地借家法ではなく民法の適用を受けます。

Q路線価や借地権割合はどうやって調べられるのですか?

A

下記サイトから確認できます。

国税庁「路線価図・評価倍率表」
https://www.rosenka.nta.go.jp/

一般財団法人・資産評価システム研究センター「全国地価マップ」
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

<路線価図の見方>

路線価図では土地1㎡あたりの路線価を千円単位で記載し、その後ろに30%~90%の間の借地権割合をアルファベットA~G(A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30% )で表示しています。

例えば路線価図に750Cと記載してあった場合、路線価は土地1㎡あたり750,000円、借地権割合は70%ということになります。

Q借地権は相続できるのですか?

A

相続財産とみなされるので相続できます。ただし相続税の課税対象にもなります。

Q借地権付き建物の名義変更には地主の承諾が必要ですか?

A

特に必要ありません。 ただし地主と良好な関係を保ちたいなら名義を変更する旨を連絡しておきましょう。 相続による名義変更には料金がかかりませんが、売買や贈与による名義変更の場合には名義変更料がかかります。

Q借地権の登記は地主、借地人どちらが行うのですか?

A

地主を登記義務者、借地人を登記権利者として共同申請により行います。双方合意の上、司法書士に任せるのが一般的です。

Q借地権付き建物をマイホームとして購入するとどうなりますか?

A

建物のローンを完済しても土地は自分のものにならないので、地代は支払い続けなければなりません。

Q借地権付き建物の又貸しはできますか?

A

土地賃借権の場合は地主の承諾なしにはできません。地上権であれば特に許可がなくてもできます。

Q借地権付き建物は全国にどのくらい存在するのですか?

A

国土交通省の令和2年の調査によると、定期借地権付き建物は全国で663軒(住宅568戸、施設95棟)となっています。
近年の傾向として、借地権付き建物の供給は年々減少しているようです。

参考:国土交通省 不動産・建設経済局 不動産市場整備課「公的主体における定期借地権の活用実態調査報告書」
https://www.mlit.go.jp/common/001333564.pdf

まとめ

この記事では「土地は他人のもの・建物は自分のもの」といった場合にどういった権利が生じるのか、またそのメリット・デメリットについて解説いたしました。
借地権付き建物は制限が多い代わりに好条件で安いという特徴があります。
理想的な住まいがなかなか見つからない場合は、借地権付き建物を検討してみると選択肢が広がるでしょう。
上手く活用すれば、ライフスタイルに合う物件がお得に手に入ります。

もし借地権付き建物の購入や売却などのご希望がございましたら、是非弊社にお任せください。
豊富な実績とノウハウにより親身にご対応させていただきます。
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参考文献

平成三年法律第九十号 借地借家法:https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=403AC0000000090&openerCode=1

借地法(大正10年4月8日法律第49号):https://hourei.ndl.go.jp/simple/detail?lawId=0000016602¤t=-1

借家法(大正10年4月8日法律第50号):https://hourei.ndl.go.jp/simple/detail?lawId=0000016603¤t=18

建物保護ニ関スル法律(明治42年5月1日法律第40号):https://hourei.ndl.go.jp/#/detail?lawId=0000010576&searchDiv=1¤t=14

明治二十九年法律第八十九号 民法:https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089

国土交通省 不動産・建設経済局 不動産市場整備課「公的主体における定期借地権の活用実態調査報告書」:https://www.mlit.go.jp/common/001333564.pdf

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