●4つの請求方法

契約不適合責任には次の4つの追及方法があります。

1 追完請求
2 代金減額請求
3 損害賠償請求
4 契約解除


1つひとつ詳しく見ていきましょう。

1追完請求

追完請求とは、現物を修理もしくは交換して問題を解決する方法です。
例えば、物件に雨漏りがあった場合に、買主は売主に追完請求権を行使して屋根の修理や交換を求めることができます。

ただし、客観的に不相応な方法での追完を要求された場合は、買主の指定と異なる方法で追完しても責任を果たしたと認められます。
雨漏りの例でいうと、一部しか雨漏りしていない状態で屋根の交換を請求されたとしても、それは過剰請求とみなされ、売主は該当部を修理するだけでOKです。

2代金減額請求

代金減額請求とは、物件の代金を安くすることで問題を解決する方法です。

買主は追完請求が果たされない場合に、物件の契約不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます。（ただし、売主が追完不能である・追完拒絶の意思が明確である・追完期限を経過した・その他追完の見込みがない、といった場合は追完の催告なしでも代金減額請求に進めます。）
例えば、契約後に土地を再測量して、契約書上での土地面積よりも実際の土地面積が小さかった場合、買主は売主に対して代金減額請求権を行使できます。

3損害賠償請求

損害賠償請求とは、損害分を金銭に換えて問題を解決する方法です。
例えば、雨漏りにより家具に被害がでてしまった場合に、買主は売主に対して損害賠償請求権を行使して家具の時価相当の代金を求めることができます。
また、物件を貸すことが決まっていたのに欠陥が発覚したことでキャンセルになった場合なども、買主が得られるはずだった賃貸料金の分を請求可能です。

ただし、精神的な苦痛の代価である慰謝料は原則的に損害賠償に含まれません。

4契約解除

契約解除とは、契約を白紙に戻すことです。
契約解除は契約が最初からなかった状態になるので、現時点からの契約関係を解消する解約と違い、「売買代金を買主に返還」「物件を売主に返還」することになります。