1不動産の査定

査定は「そのエリアに精通している地域密着型の不動産会社」や「利用者が多い全国規模の大手不動産会社」など、複数社への依頼を推奨します。1～2社であると価格に偏りがあっても判断がつかないためです。

まずは机上査定（※1）をしてもらい、その中から訪問査定（※2）の会社を絞りましょう。
遠方の物件の場合は、物件の鍵を不動産会社に送って訪問査定をしてもらうことになります。

※1　机上査定・・・書類上の情報だけで行う簡易的な査定。
※2　訪問査定・・・実際に物件を見て、データだけではわからない日当たりや利便性、不動産の状態などを確認して行う査定

適正な市場価格を把握するために、自分でも大まかな価値を調べておくとよいでしょう。

2不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定後は、営業力があり誠実そうな不動産会社をピックアップして契約する不動産会社を選びましょう。

媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
それぞれの媒介契約の特徴を表1.に示すので参考にしてみてください。

表1.それぞれの媒介契約の特徴

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる不動産会社	複数可	1社のみ	1社のみ
自ら買主を見つける	〇	〇	×
レインズへの登録	なし	有（7日以内）	有（5日以内）
販売状況の報告	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

3売却活動

主な売却活動はインターネットへの掲載、チラシでの宣伝になります。遠方にいると不動産会社の動きが把握しづらいため、不動産会社から受け取る営業活動報告書で買い手の反応や担当者の熱意を確認しましょう。

4売買契約

買主が現れたら、不動産会社と売買契約書をやり取りして売買契約に進みます。

契約時には買主から手付金が支払われます。
手付金は不動産の5～10%程度が目安となります。
買主都合で契約がキャンセルされる場合は手付金は返却しなくてもOKですが、売主都合でキャンセルする場合は手付金の2倍額を買主に支払わなければなりません。

また、契約締結時に契約を仲介した不動産会社にも仲介手数料の1/2を支払います。

売買契約書の内容を理解しないまま契約を締結させてしまうと、後からトラブルになる可能性があります。
疑問点がある場合は電話などで不動産会社に質問し、しっかりと説明してもらったうえで署名・捺印しましょう。

5決済・物件の引き渡し

決済・物件の引き渡しでは、手付金を除いた不動産代金の支払いや鍵の受け渡しなどが行われます。
仲介手数料の残り1/2も、この時に支払います。

決済・物件の引き渡しには、売主本人・代理人・司法書士のいずれかが立ち会わなければなりません。
先に紹介した「持ち回り契約」「代理契約」「司法書士に依頼」のいずれかを選択して、立会いしてくれる人を予め決めておく必要があります。

名義変更は、決済・物件の引き渡しと同日に行われます。
次のようなリスクを減らすためです。

●代金を支払ったのに名義変更されない
●名義変更したのに代金が支払われない
●金融機関に抵当権がついたままになっている

本人不在の名義変更では、司法書士による本人確認の手続きが必須です。
なりすまし防止のため、各種証明書により依頼主が本人であることを証明しなければならないので、書類に不備がないように気をつけましょう。